6月19日，申港证券发布房地产行业研究周报。

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投资摘要：

每周一谈：基本面多项指标走弱 政策预期渐强

5 月商品房销售额及销售面积同比下滑，商品房销售面积单月同比增速再度转负。商品房销售额及销售面累计同比分别为 8.4%、-0.9%，较上月下降0.4pct、0.5pct，基数调整后，5 月单月同比分别为 6.8%、-3%，较上月提升21.1pct、8.4pct。

销售环比增速低于往年，30 城高频销售数据率先走弱反应市场承压现状，但预计全国口径下滑幅度将好于高频数据。5 月商品房销售额及销售面积环比增速处于近年低位；截止至 6 月 17 日数据，30 城商品房销售面积单月同比增速为-26%，较 5 月全月下降 51 个 pct，由于本轮市场下行主要由此前热度高的一二线城市销售降温引起，预计全国层面的销售边际转弱幅度将小于 30 城数据口径。

6 月已过半，市场即将进入传统淡季 7、8 月份，将对销售市场的情绪带来进一步压力，政策进一步支持并激活购买能力较强的改善客户需求，将对市场近期走势起到关键作用。

5 月单月商品房成交均价同比、环比增速均回落。5 月单月商品房销售价格同比 10%，环比-5%，较上月分别减少 11pct，22pct。随着近期成交占比较高的高能级城市的销售出现走弱，其对应的改善类成交总量下降，并同步导致销售总量下滑，而在价格端则体现为成交均价自 4 月的高峰开始回落，预计未来价格整体仍将保持稳定。

开发资金来源单月同比下行，房地产开发资金来源 5 月累计同比-6.6%，较上月减少 0.2pct，单月同比增速-7.4%，较上月下降 10.8pct。从资金来源构成来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为-13.4%、-29.2%、6%、25.4%，较上月分别减少 1.7pct、减少 4.8pct、减少 25.2pct、增加 2pct。

竣工端增速小幅回落，新开工持续低迷，5 月单月新开工面积同比增速27.3%，施工面积同比增速-41.2%，竣工面积同比增速 24.4%，分别较上月减少 0.03pct、减少 4.9pct、减少 17.6pct。由于销售市场始终表现为分化复苏，为了规避风险，房企取地聚焦核心城市及核心项目，取地规模总量受限，进而产生低能级城市在手土储开工意愿不强、总量上可开工项目减少的现象，新开工持续承压；而在新开工持续低迷之下，随着此前积压的项目逐步交付后，竣工端也将出现压力。

投资端增速持续下滑，房地产开发投资完成额 5 月累计同比-7.2%，调整基数后单月同比-10.5%，分别较上月跌幅扩大 1pct、3.3pct。5 月土地购置费及施工投资累计同比增速分别为-0.5%、-17.4%，较上月减少 1.8pct、3.7pct。

销售走弱后，房企资金回款与偿债压力增加，拿地开工意愿将减弱，同时将一定程度影响市场化的资金进入信心，对基本面相关的各项指标均将产生压力，这一背景下我们认为重点有两个关注：1、基本面是否进一步走弱，需跟盯成交价格、来人来访的边际变化，就目前来看，5 月销售下台阶后市场暂未进一步加速下行；2、基本面进一步下行，政策支持力度如何，从本轮降息动作的迅速反应来看，政策对基本面关注度较高，将对市场情绪起到支撑。

数据追踪（6 月 5 日-6 月 11 日）：

新房市场：30 城成交面积单周及累计同比分别为-21pct、11pct，一线城市4pct，28pct，二线城市-23pct，5pct，三线城市-34pct，12pct。

二手房市场：13 城二手房成交面积单周同比 19pct，累计同比 48pct。

土地市场：100 城土地供应建筑面积累计同比-10pct，成交建筑面积累计同比9pct，成交金额累计同比-10pct，土地成交溢价率为 4.3%。

城市行情环比：北京（60pct），上海（-12pct），广州（0.5pct），深圳（30pct），南京（-17pct），杭州（-12pct），武汉（-43pct）。

投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注态度转为积极拿地强度有提升空间房企万科 A、龙湖集团、金地集团；关注中小盘国企规模扩张机会天地源、城建发展，保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。

风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。